Immobilienmakler Heidelberg

Zeitwert einer Immobilie berechnen - Professionelle Immobilienbewertungen verstehen

Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren vor allem in den Ballungsräumen stark angestiegen. Doch es stellt sich die Frage, wie viel die eigene Immobile eigentlich wert ist. Diese Frage lässt sich mit dem sogenannten Fair Value beantworten. Im Folgenden werden die verschiedenen Berechnungsverfahren, Einflussfaktoren auf den Preis und einige Praxisbeispiele gezeigt.

Der Zeitwert einer Immobilie ist nicht statisch vorgegeben. Er ändert sich stetig durch die aktuelle Marktlage, sowie Angebot und Nachfrage. Einige wichtige Faktoren, die berücksichtigt werden müssen, sind:

• Baujahr

• Bausubstanz

• Bewirtschaftungskosten

• Grundstück und Wohnfläche

• Umfeld und Lage

Laut Gesetzbuch wird der Marktwert durch „jenen Preis bestimmt, der in jenem Zeitpunkt, auf welchen sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert einer Immobilie kann durch drei Wertermittlungsverfahren im Rahmen einer Immobilienbewertung vom Immobilienmakler Heidelberg ermittelt werden:

• Vergleichswertverfahren

• Sachwertverfahren

• Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie mit ähnlichen Objekten und deren Marktwert verglichen. Es muss aber darauf geachtet werden, dass auch wirklich alle Faktoren vergleichbar sind. Da die Kaufpreise der verglichenen Objekte teilweise stark variieren, werden meist mehr als 10 Objekte in die Auswahl genommen.

Sachwertverfahren

Wenn es nicht genug vergleichbare Immobilien gibt, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Der Sachwert wird wie folgt ermittelt:

Bodenwert + Bauwert = Sachwert

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist dann von Vorteil, wenn es sich um vermietete Objekte handelt, die nicht selbst genutzt werden. Ein Beispiel dafür sind Mehrfamilienhäuser. Das ist durchaus sinnvoll, da gerade hier von potentiellen Käufern nach Immobilien gesucht wird, die zukünftig einen guten Ertrag versprechen.

Der Ertragswert wird berechnet durch:

• Jahresrohertrag

• Garagen

• Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung)

• Reinertrag Boden (daraus ergibt sich der Reinertrag des Gebäudes)

• Vervielfältiger (Restnutzungsdauer etc.; daraus ergibt sich der Ertragswert des Gebäudes)

• Bodenwert

• Wertmindernde Schäden

• Marktwert durch Sachwert und Ertragswert

Manchmal ist es auch möglich, den Ertragswert oder den Sachwert höher zu gewichten und daraus dann den Verkehrswert zu ermitteln.

Technischer Zeitwert

Der technische Zeitwert wird häufig bei Objekten berechnet, die technisch gesehen ein feststehendes Nutzungsende haben. Dafür braucht es allerdings individuelle Schätzungen und Erfahrungswerte. Dabei kommt es ganz auf die Art des Gebäudes an. Für die Berechnung wird eine mittlere Lebensdauer von Gebäuden vorausgesetzt. Diese beträgt 100 Jahre. Dies entspricht aber oftmals nicht der Wirklichkeit. Die Lebensdauer kann beispielsweise durch Instandhaltungen oder Umbauten um einiges verlängert werden. Im Gegenteil dazu kann eine zu starke Inanspruchnahme ohne Pflege oder Reparatur diese stark verkürzen.

Die Formel, mit der der mittlere technische Zeitwert berechnet werden kann, lautet wie folgt:

Tm = ½ x [(Alter Gebäude)²/(Gesamtnutzungsdauer)² + (Alter Gebäude)/(Gesamtnutzungsdauer)] x 100 %

Diese Formel wird häufig in der Praxis der Wertermittlung angewendet.