Welche Pflichten haben Mieter bei Schönheitsreparaturen?

Rechtmäßigkeit von Vertragsklauseln

Mietrecht. Rund um das Thema Schönheitsreparaturen bestehen in Mietverhältnissen viele Irrtümer und Unsicherheiten, nicht jede von Vermieterseite im Mietvertrag verankerte Klausel ist zulässig. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland (kurz: VDIV-RPS) informiert über die Rechtmäßigkeit derartiger Vertragsklauseln und erklärt, wann und in welchem Umfang Mieter Schönheitsreparaturen auch wirklich durchführen müssen.

Der Eigentümer ist rein formal verpflichtet, für die Instandsetzung und Instandhaltung seiner Immobilie selbst aufzukommen, das umfasst auch anfallende Schönheitsreparaturen: Er überlässt einem Mieter gegen Mietzahlung sein Eigentum laut Paragraf 535 Absatz 1 BGB in einem geeigneten und vertragsgemäßen Zustand und hat dafür zu sorgen, dass dieser auch unter Berücksichtigung von Abnutzungserscheinungen während des gesamten Mietverhältnisses erhalten bleibt. Rechtlich ist es dem Eigentümer gestattet, diese Pflicht über entsprechende Klauseln im Mietvertrag an den Mieter „weiterzugeben“. Dabei darf die Gegenseite aber nicht grundsätzlich für alle Reparaturen verantwortlich gemacht werden. Dr. iur. Oliver Martin, Vorstandsvorsitzender im VDIV-RPS. „Zu Schönheitsreparaturen können das Tapezieren oder Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren, sowie die Beseitigung von Bohrlöchern an den Wänden zählen. Holzfenster und Wohnungseingangstüren wären jedoch nur von innen zu streichen; Schäden, die auf normaler Abnutzung beruhen, etwa Gebrauchsspuren an Laminat und Teppich, müssen von Mieterseite nicht übernommen werden.“ Der Mieter muss für die Behebung nicht zwingend ein Handwerksunternehmen beauftragen, er kann die Arbeiten auch eigenständig durchführen.

Ausgeschlossen von Schönheitsreparaturen sind das Streichen von Balkonen oder Außenfenstern, die Erneuerung von Badarmaturen oder Bodenbelägen wie Teppich und Laminat beziehungsweise das Versiegeln von Parkettböden. Derartige Forderungen des Vermieters und Klauseln im Vertragswerk sind unwirksam. Dr. Oliver Martin: „Führt eine vertragliche Klausel Punkte auf, die über die eigentlichen Schönheitsreparaturen hinausgehen, verliert die komplette Klausel ihre Gültigkeit und der Mieter ist zur Übernahme dieser Arbeiten nicht verpflichtet.“

Viele Mietverträge geben zur Durchführung von Schönheitsreparaturen regelmäßige Zeitintervalle vor. Finden sich im Vertragswerk diesbezüglich keine Angaben, sollten laut Rechtsprechung – je nach Grad der Abnutzung – Küche und Badezimmer alle drei, Flure, Wohn- und Schlafräume alle fünf sowie alle übrigen Zimmer alle sieben Jahre gestrichen werden. Unwirksam sind allerdings Bestimmungen, die einen festen und verbindlichen Renovierungsturnus („Es ist alle drei Jahre zu streichen“) beziehungsweise für die Renovierung die Verwendung bestimmter Streichfarben („Das Wohnzimmer ist weiß zu streichen“) fordern. Sinnvoller ist eine offene, weniger starre Formulierung dieser Punkte, Beispiel: „Schönheitsreparaturen sind im Abstand von etwa allen drei Jahren durchzuführen. Für das Streichen der Wände verwenden Sie bitte neutrale Farben.“

Hat der Mieter bei Einzug eine unrenovierte Wohnung übernommen, muss er trotz Klausel im unterschriebenen Mietvertrag oder bei Aufforderung seines Vermieters zunächst einmal nicht für anfallende Schönheitsreparaturen aufkommen und dem Vermieter bei Auszug keine renovierte Wohnung hinterlassen. Verschlechtert sich der Zustand der Räumlichkeiten mit der Zeit, kann er laut BGH (Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) – bei Selbstbeteiligung von regelmäßig der Hälfte aller anfallenden Kosten – von Vermieterseite Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen fordern. Dr. Oliver Martin: „Den Zustand der Wohnräume bei Vertragsantritt muss deshalb immer klar dokumentiert werden. Nicht selten kommt es im Laufe eines Mietverhältnisses oder bei Auszug zu Konflikten beider Vertragsparteien, wenn keine Übergabevereinbarung, gegebenenfalls ergänzt mit Belegfotos, vorliegt.“

Bezieht der Mieter eine neue oder komplett renovierte Wohnung, darf der Vermieter bei Auszug eine Wohnung ohne Abnutzungsspuren verlangen, wenn dies im Mietvertrag verbindlich und rechtswirksam definiert ist. Ungültig sind dabei laut Gesetzgeber allerdings sogenannte Endrenovierungsklauseln, die besagen, dass Mieter die Wohnung unabhängig vom Gesamtzustand stets immer in renoviertem Zustand hinterlassen müssen oder vertragliche Abgeltungsregelungen. Sie fordern bei einem vorzeitigen Auszug eine prozentuale Beteiligung an den anfallenden Schönheitsreparaturen.

Mieter und Vermieter sollten immer detailliert prüfen, in welchem Umfang die jeweiligen Klauseln im Mietvertrag verankert sind und ob sie auch tatsächlich Gültigkeit besitzen. Hält ein Mieter eine bestehende Klausel für fehlerhaft und sieht sich nicht in der Verantwortung, zum Auszug Schönheitsreparaturen zu übernehmen, sollte er dies seinem Vermieter mit der Angabe der Gründe im Vorfeld des Übergabedatums schriftlich mitteilen, um im Nachgang drohenden Ärger zu vermeiden. Beharrt der Vermieter ohne rechtliche Grundlage weiter auf dem Standpunkt, dass der Mieter die Instandsetzungsarbeiten durchzuführen hat, sollte sich dieser unbedingt rechtlichen Rat einholen. Sind die Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag allerdings wirksam, ist der Vermieter berechtigt, die entstandenen Renovierungskosten von der Mietkaution abzuziehen. ps

Weitere Informationen:

Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland per E-Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps