Bauhilfe setzt auf „Gesundschrumpfen“-Strategie bis 2030

Mit einer Abspeckkur zu mehr (Euro-)Pfunden

von andrea katharina kling-kimmle

Pirmasens. „Wachsen im Schrumpfen“ ist ein Top-Thema, mit dem die Bauhilfe dank einer zukunftsweisenden Strategie die Weichen bis 2030 stellen wird. Anhand einer „dynamisch-flexiblen Herangehensweise“ werde man sich als nach wie vor „größter Vermieter“ in der Stadt am Markt behaupten, den Instandhaltungsstau in Höhe von 22 Millionen Euro halbieren, den Leerstand von 15 auf unter 9 Prozent verringern und rund 13 Millionen Euro in marktkonforme Wohnprojekte investieren, so Geschäftsführer Ralph Stegner. Für Dezernent Jürgen Stilgenbauer ist damit die Bauhilfe „die Vorzeigetochter“ der Stadt, die sich nicht nur ihrer sozialen Verantwortung bewusst sei, sondern auch Trends setzte und Impulse für die Stadtentwicklung gebe.

Hinter der Denkmal Geschützen Fassade der einstigen Landwirtschaftsschule in der Adam-Müller-Straße sitzt ein kühler Rechner. Ralph Stegner (53) ist seit 2003 Geschäftsführer der Bauhilfe und will mit einer akribisch durchgestylten Strategie, die sich auf eine jahrelange Zahlenanalyse stützt, die „Vorzeigetochter der Stadt“ in die Zukunft führen. Sein Ansatz beruht auf der Erkenntnis: „Trotz weniger Wohneinheiten, mehr Umsatz“. Um eine fundierte Grundlage für konkrete Maßnahmen zu erhalten, hatte man gemeinsam mit externen Partnern eine Aktualisierung der Portfoliobewertung, eine Ermittlung der Marktwerte, den Investitionsstau, die Marktdaten sowie relevante Wertparameter und die Entwicklung von Strategiemodellen in Angriff genommen. Für die Hilfe von außen habe man rund 60.000 Euro bereitgestellt, so Stegner. Dabei wurde in einem Zeitraum von zwei Jahren jede der 2.019 Wohneinheiten mit insgesamt 122.538 Quadratmetern „rein wirtschaftlich“ beurteilt.
Die Bauhilfe, die rund 3.000 Menschen „ein Dach über den Kopf“ gibt, hat einen Jahresumsatz von 8,15 Millionen Euro und weist eine Bilanzsumme von 34 Millionen Euro auf. Das Eigenkapital gibt der Geschäftsführer mit 13,33 Millionen (einschließlich Gewinnrücklagen) an. Sie ist eine städtische Tochter, die sich bereits seit über 100 Jahren ihrer sozialen Verantwortung stellt und dabei auch neue Wohnkonzepte wie „PS: Patio“, „Familienwohnpark Ohmbach“ oder „Inklusion am Nordring“ in Kooperation mit der Heinrich-Kimmle-Stiftung angestoßen hat.
Probleme bereiten dem kommunalen Unternehmen allerdings der Instandhaltungsstau, den Stegner auf 22 Millionen Euro beziffert sowie die Leerstandsquote von 13,97 Prozent, die sich in einem leichten Sinkflug befindet. Schon vor fünf Jahren hatte man begonnen, Wohneigentum zu veräußern, um so den Umsatz zu steigern. Ein strategischer Ansatz für die Zukunft, wie der Geschäftsführer betont. Rund 216 Einheiten sollen in den nächsten fünf Jahren abgestoßen werden, zumal die Nachfrage momentan boome. Es seien „tiefschürfende Entscheidungen, die Hand und Fuß haben“, erklärt Stilgenbauer diese Maßnahme. Man wisse schließlich, was „unsere Häuser wert sind“ und wolle sie deshalb nicht „verscherbeln“. Auf der anderen Seite verschlingen Immobilien, wie etwa die Horebstraße 80-82 mit einem Instandsetzungsbedarf in Höhe von rund 560.000 Euro (und einem Marktwert von 45.000 Euro) Gelder, die an anderer Stelle besser eingesetzt werden können. Dagegen stehen die Häuser An der Ziegelhütte sowie in der Anton-Bruckner-Straße angesichts guter Wohnlage und einer „sensationellen Rundumsicht“ als zwei „Zukunftsobjekte“ fest, die in den kommenden Jahren saniert werden. Schlagworte dabei sind unter anderem „seniorenfreundliche Ausstattung“ und eine zentrale Wärmeversorgung. Für beide Projekte steht ein Investitionsvolumen von rund 8 Millionen Euro im Raum.
Mit dem Strategiekonzept, unrentable Immobilien abzustoßen und in marktkonforme und zukunftsweisende Projekte zu investieren, sei gewährleistet, „dass wir handelbar bleiben“, sagt Ralph Stegner, der von einer positiven Liquiditätsentwicklung bis 2030 dabei ausgeht. Bis zu diesem Stichtag will man die Wohneinheiten auf rund 1.700 verringern, den Leerstand auf unter 9 Prozent drücken und die Miete von 4 auf 4,90 Euro pro Quadratmeter anheben. Geplant sind gezielte Investitionen in Höhe von 13 Millionen. Die laufenden Instandhaltungskosten, die in den nächsten zehn Jahren anfallen, liegen bei 18 Millionen. Nicht ausschließen will Stegner, dass die Bauhilfe sich weiterhin bei dem Projekt „PS: Patio“ beteiligen will, nachdem zwei der vorgesehenen Wohnblöcke fertig sind und Nachfrage bestehe. Gemeinsam mit der Diakonie und der Stadt hatte sich die Institution in diese generationsübergreifende Maßnahme eingebracht. Bisher, so der Geschäftsführer wurden 12 Millionen Euro investiert. Dass auch von privater Seite dieses Konzept unterstützt wird, wertet er als gelungene Kooperation.
Die neue Zukunftsstrategie der Bauhilfe ist bereits vom Aufsichtsrat sowie vom Stadtrat abgesegnet. Damit könne die „Vorzeigetochter der Stadt“ sich als „Topvermieter“ am Markt behaupten und weiterhin Trends setzen, meint Stilgenbauer, der das Engagement des Geschäftsführers lobt. Für Stegner war immer klar, „dass wir schwierige Situationen nicht Gott gegeben hinnehmen, sondern aktiv etwas tun“. In dieser Hinsicht wolle man deshalb auch in den kommenden Jahren weiter wachsen. ak