Berliner Platz bekommt neues Gesicht: Kommunalpolitik und Investor diskutierten mit Bürgern den Architektenentwurf im Bloch-Zentrum

Ludwigshafen. Das Loch wird bald zur Baugrube für eine schicken Bürohaus am Berliner Platz. Stararchitekt Max Dudler plant es mit Klinkerfassaden aus Backstein in heller Sandsteinfarbe. Bürger:innen beteiligten sich beim Bürgerdialog Ende Juli mit Wünschen und Vorschlägen an der Planung.

Von Julia Glöckner

OB Steinruck, Baubürgermeister Alexander Thewalt, Ortsvorsteher Heller, der Architekt sowie Investor Peter Unmüssig sprachen im Bloch-Zentrum über den Entwurf des Gebäudes und diskutierten mit Bürgern über deren Fragen und Vorstellungen.

Der Stadtrat hob Mitte Juni den Bebauungsplan fürs Metropolhochhaus mit dem insolventen Investor auf. Erst durch die Nichteinhaltung von vertraglich vereinbaren Fristen für den Baufortschritt wurde das rechtlich möglich. Der Rat beschloss gleichzeitig den neuen Bebauungsplan, mit dem Unmüssig nun seine neuen Pläne realisieren kann. Christoph Heller sagte: „Das riesige Loch am Berliner Platz wurde in den vergangenen Jahren zu einer unlösbaren Aufgabe für Politik und Verwaltung, in deren Händen es nicht mehr lag, dort etwas zu verändern.“ Beim Bürgerdialog gelte es auf einen Kompromiss hinzuarbeiten, der allen helfe und bei dem niemand 100 Prozent bekomme, aber mit dem man sich den 100 Prozent annähere.

Die Stadt hat mit Unmüssig einen zuverlässigen Partner gefunden, was auch seine Referenzen aus anderen Kommunen zeigen. Verhoben hat sich Unmüssig als Investor bislang in der gesamten Region nicht.

Der Entwurf des renommierten Architekten

Nach dem Architekturentwurf entsteht über dem bereits ausgehobenen „Loch“ ein Gebäude aus drei abgestuften Teilen – mit achtgeschossigem Kopfbau zum Berliner Platz, siebengeschossigem Bau zur Ankerhofpassage hin und sechsgeschossigem Bau zur Bismarckstraße. Die Klinkerfassaden aus Backstein in warmer Sandsteinfarbe sollen Identität schaffen. Damit reagiert man auf die traditionellen Backsteingebäude, wie es sie in jungen Industriestädten gibt. Auch viele renommierte und sakrale Gebäude im Stadtzentrum, etwa die Ludwigskirche, sind aus Backstein.

Die drei großen Dachterrassen, der Innenhof und die Innenfassaden sind begrünt, was laut dem Architekten zwei Drittel der Außenflächen ausmacht. Der Platanenhain wird bleiben. Denn die zuvor geplante Garage auf dem Platanenhain wird angesichts der Größe des Bürohauses nicht gebraucht. Pendler sollen in der Pfalzbau-Garage parken. 

An den Fassaden wächst Grün, das im Erdreich des Hofs wurzeln kann, bodengebundenes Fassadengrün also. Es gilt als ökologisch wertvoller als das Ziergrün, das zudem weniger CO2 bindet und das Mikroklima weniger stark runterkühlt.

Pläne klingen vielversprechend

Die Ideen hörten sich nach Meinungen von OB Steinruck, Thewalt, Investor Unmüssig und Architekt Max Dudler vielversprechend an. „Herr Unmüssig hat die kritische Diskussion um das 19-geschossige Glashochhaus verfolgt. Er teilt die Meinung, dass ein Hochhaus sich dort nicht eignet“, berichtete OB Steinruck. Investor Peter Unmüssig hielt das 19-gechossige Metropolhochhaus für überdimensioniert. „Dieses Manhattan oder Frankfurt entspricht nicht der Maßstäblichkeit von Ludwigshafen“, sagte er. „Um wirtschaftlich sinnvoll zu bauen, müssten für die Hochhaus-Version hohe Mieten generiert werden, die dann angemessenen im Verhältnis zu den Kosten stehen würden. In Ludwigshafen sind Mietertrage von 40€, 50€, wie man sie in Frankfurt erzielen könnte, nicht realisierbar.“ Die neue Höhe passe sich zudem besser ins städtebauliche Umfeld ein.

Damit die Qualität auf dem von 65.000 Passanten frequentierten Berliner Platz, dem Verkehrshotspot und dem Herzen der Stadt entspricht, habe er einen engagierten Architekten beauftragt. „Qualität müssen wir schaffen, denn die Hasen laufen einem nicht zum Nulltarif in den Stall. Das umfasst die Läden und Gastronomie im Erdgeschoss genauso wie die Büros in den Geschossen darüber. Die Menschen sollen sich an diesem Platz begegnen können. Das können sie aber nur dort, wo sie auch zum Verweilen motiviert werden, durch ein attraktives Objekt mit einer schönen Außengastronomie, etwa um einen Kaffee zu trinken und auf den Freund oder die Freundin zu warten“, so Unmüssig.

Architekt Max Dudler, der auch den imposanten Aufgang zum Hambacher Schloss entwarf, plante das Bürohaus mit den drei Haupteingängen zur Bismarckstraße, zur Haltestelle und zum Platanenhain hin als Platz der Begegnung. In der Ankerhofpassage wird man das Gebäude über die Läden betreten. „Es ist wichtig, dass wir lebendige öffentliche Räume haben, wo Leute sich treffen können, wo sie leben können“, so Dudler. „Mit dem Backstein schaffen wir Identität. Die Menschen sollen sagen können, das ist unsere Stadt, unser Platz, dort bin ich gerne“. „Ludwigshafen fehlt es immer noch an Selbstbewusstsein, Identität ist wesentliche Bedingung dafür“, sagte Moderator Kai Weidlich.

Der Bürgerdialog zielte eigentlich auf Impulse aus der Bevölkerung, die wichtig sind für die weitere Planung. In diesem Fall half er auch dabei, hartnäckige Gerüchte zu entkräften. Mehrere Bürger äußerten zu Beginn die Sorge, es könnte eine Absprache zwischen Investor und Stadt geben, die sich ins Gebäude einmieten wolle. „Es gibt sicher Profiterwartungen seitens Unmüssig. Wie ist das Geschäftsmodell? Sind die Mieten dann teurer für die verschuldete Stadt als bislang?“, fragte ein Bürger. Er sprach von einem geplanten „Rathaus“. Ein anderer sprach gar irreführend von einem Public Privacy Projekt.

Einen „freien Markt an Büros“ versicherte OB Steinruck. „Für ein Rathaus, in das wir uns einmieten, müssten wir vorab in ein langes Vergabeverfahren gehen. Seitdem im Rathausturm Asbest gefunden wurde, hat die Verwaltung sich in diversen Ecken der Stadt eingemietet. Das schafft Reibungsverluste, verlangsamt die Arbeitsprozesse. Man denkt darüber nach, Büros im neuen Bürohaus anzumieten, auch im Rat und in der Verwaltung, denn man muss sich neu aufstellen.“ Auch der ADD würde sich sicher gegen höhere Mietkosten aussprechen, der die Haushaltsplanung der Schuldenstadt streng kontrolliert. All das gelte natürlich auch für die angeblichen Pläne über den Einzug der Stadt ins alte Postbankgebäude, auch Ludwigstürme genannt.

Auch Unmüssig versicherte: „Wir müssen mit realistischen Preisen auf dem Mietmarkt kalkulieren. Die damit erwartbaren Erträge werden dann ins Verhältnis zu den Kosten gesetzt. Ist dieses Verhältnis, also die Rendite, wirtschaftlich, bauen wir. Angesichts der aktuellen Wirtschaftssituation müssen die Mietpreise für potentielle Mieter erschwinglich sein, die Mieten dem Markt angepasst sein. Auf dünnes Eis können wir nicht gehen.“ Einen Vertrag gebe es, so Unmüssig, in diesem würden aber nur die Grundstücksbebauung und die Fristen für Baustart und Fertigstellung festgelegt. Auch der Moderator betonte: „Der Bär muss erlegt werden, bevor die Felle verteilt werden.“ Erst dann kennt man die tatsächlichen Kosten. Public Privacy Partnership gibt es nur unter harten Auflagen in Deutschland, die Investoren und Städte abschrecken. Eine solche Vereinbarung besteht nicht", so Unmüssig.  

Auch andere Sorgen wurden im Plenum laut: Eine zu geringe Nachfrage nach Büros etwa oder nach Einzelhandelsflächen. Leerstände gebe es bereits. Stattdessen brauche man bezahlbaren Wohnraum. „Mehr als zwei, drei Läden gibt es im EG nicht“, sagte Unmüssig, dessen Gesellschaft auch sozialen Wohnraum baut, „der Rest wird benötigt für Infrastruktur, Treppen, Müllräume, Anlieferungsboxen. Angesichts der 65.000 Passanten am Tag mache ich mir keine Sorgen, die Läden zu vermieten. Das ist zudem eine typische Bürolage, infrastrukturell hervorragend erschlossen.“ Eine typische Wohnlage sei der frequentierte Platz nicht. Auf Marktveränderungen könne man aber flexibel reagieren.

Peter Görtz, der einen Laden am Hauptentree zum Innenhof mieten will, betonte, das Vertrauen wichtig sei in den neuen Investor. Er kenne seine vielen erfolgreichen Projekte in der Region. „Der Platz ist unsere Mitte. Wenn die Mitte gut ist, kann man nach außen erfolgreich weiterwachsen, das ist eine große Chance. Görtz kennt das aus Erfahrung“, so Peter Görtz.

Eine Bürgerin wünschte sich neben dem wertvollen Grün an den Innenfassaden auch Ziergrün an den Außenfassaden. „Ich verstehe den Drang, alles zu begrünen, weil Ludwigshafen sich aufgeheizt hat in den vergangenen Jahren“, sagte Dudler. Die Zierbegrünung gelte unter Grünplanern allerdings fürs Mikroklima viel nutzloser als bodengebundene Fassadenbegrünung oder die Dachbegrünung. Zierbegrünung sei nur mit einigen wenigen Pflanzen möglich, die nicht schön anzusehen seien.

Die Impulse aus dem Plenum, die Besucherströme nochmal zu genau zu ermitteln, nahmen Stadt und Investor auf. Das Gebäude hat aber bereits zu allen Seiten Zugänge, auch über den Einzelhandel, weil die Besucherströme mitgedacht sind. Wie das Gebäude genau bespielt wird, muss sich zeigen. Fragen zur Innenhofnutzung konnten daher noch nicht beantwortet werden. Unmüssig gab jedoch zu bedenken, dass die Gastronomie an einem solchen Platz natürlich abhängig vom Konsum der Bürger ist.

Thema war auch die Nachhaltigkeit. Einem Bürger fehlte Fotovoltaik, bessere Entwässerung, Energieeffizienz am Gebäude. „Auch massive Gebäude sind nachhaltig“, sagte Dudler. „Durch die geringe Glasfläche kann sich das Gebäude nachts abkühlen. Das gilt als das mit Nachhaltigste, was es gibt.“

Der Platanenhain bleibt erstmal Teil der Insolvenzmasse. Die Stadt will ihn laut Steinruck zurückkaufen. Denn er könnte Teil der neu entwickelten Innenstadt werden. „Wir sehen es als unsere Aufgabe, das Bürohaus im gesamten Stadtentwicklungskonzept (ISEK) mitzudenken“, sagte Thewalt. In der Innenstadt wird sich in den nächsten Jahren viel tun. Wie sich der umliegende Friedrich-Wilhelm-Wagner-Platz, Berliner Platz, Hain und weiteren Teile der Innenstand entwickel soll, ist im Stadtentwicklungskonzept (ISEK) festgelegt. Das Land stellt hohe Fördermittel dafür bereit sowie für das Klimaanpassungs- und Klimaschutzkonzept. Damit wird mancherorts auch die Entsiegelung in der City gelingen. Laut Thewalt wird das durch ÖPNV und Altlasten allerdings nicht überall möglich sein. jg