Sachlage zum Bebauungsplan Ruchheim-Nordost

Neubauvorhaben am Erfurter Ring

Ruchheim. Anlässlich der Diskussion um das geplante GAG-Neubauvorhaben am Erfurter Ring in Ruchheim hat das Baudezernat den Mitgliedern des Stadtrates am Montag, 22. März, die planungsrechtliche Grundlage und die städtebaulichen Zielvorstellungen dargestellt.

Ausgangssituation und Vorgeschichte

Für das Gebiet gilt der seit 1992 rechtskräftige Bebauungsplan Nummer 348 „Ruchheim Nord-Ost“. Er basiert auf einem städtebaulichen Konzept, das aus einem städtebaulichen Ideen- und Realisierungswettbewerbes hervorgegangen ist. Danach waren im nördlichen Bereich Geschossbauten für den Wohnungsbau mit drei Vollgeschoßen und ausbaufähigem Dach und im südlichen Bereich zweigeschossige Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser vorgesehen. Im nördlichen Bereich wurde explizit geförderter Wohnungsbau im Bebauungsplan festgesetzt.

Um das Ziel der Schaffung geförderten Wohnungsbaus im Norden des Baugebietes umzusetzen, wurden in einem förmlichen Umlegungsverfahren der GAG die entsprechenden Baufelder zu diesem Zweck zugeteilt.
Im weiteren Verlauf zeichnete sich Ende der 1990er Jahre ein starker Rückgang der Wohnungsbautätigkeit ab. Der Markt für Geschosswohnungsbau stagnierte und das Gebiet entwickelte sich nur schleppend – eine Entwicklung, die alle neuen Wohnbaugebiete Ludwigshafens in den folgenden zwei Jahrzehnten betraf. In dieser Zeit wurde die städtebauliche Konzeption für einige der ursprünglich für Geschosswohnungsbau vorgesehenen Baufelder sowohl in den Neubaugebieten Melm und Neubruch als auch in Ruchheim Nord-Ost zugunsten einer Einfamilienhausbebauung geändert und durch entsprechende Bebauungsplanänderungen Baurecht geschaffen. Zeitweise war dies auch für eines der beiden verbliebenen Baufelder der GAG vorgesehen und es wurde im Jahr 2012 ein Aufstellungsbeschluss für eine Änderung des Bebauungsplanes gefasst. Für die angedachte Reihen- und Doppelhausbebauung haben die interessierten Bauträger jedoch keine Endabnehmer gefunden, weshalb eine Realisierung nicht möglich war und die Idee und das Verfahren nicht weiterverfolgt wurden.
Mittlerweile hat sich die Situation auf dem Grundstücks- und Wohnungsmarkt deutlich verändert. Ein Großteil des Baugebietes ist bereits realisiert, auch die langjährige Bauruine wird derzeit fertiggestellt. Die Fläche der noch freien Grundstücke beläuft sich einschließlich der GAG-Baufelder auf circa zwei Hektar. Das entspricht circa 20 Prozent des Baugebietes.
Aufgrund des hohen Nachfragedrucks nach bezahlbarem Wohnraum hat die Stadt die Aufgabe, zusammen mit den Wohnungsbaugesellschaften – allen voran die GAG – ein ausgewogenes, sozialverträgliches Wohnraumangebot zu schaffen.
Im September 2020 hat der Stadtrat hierzu ein Strategiepapier zu gefördertem Wohnraum beschlossen, wonach in neuen Baugebieten in der Stadt durchschnittlich 25 Prozent geförderte Wohnungen geschaffen werden sollen. Dies gilt für Baugebiete, für die vor dem Datum des Ratsbeschlusses noch kein Baurecht vorlag. Auf Basis dieses Ratsbeschlusses hat die Stadt Ludwigshafen im Rahmen des ExWoSt-Landesförderprogramms für geförderten Wohnraum mit dem Land eine Kooperationsvereinbarung unterzeichnet, nach der für über 500 geförderte Wohnungen bis Ende 2021 eine Bewilligung der Infrastruktur- und Investitionsbank des Landes RLP (ISB) für geförderten Wohnraum vorliegen soll.

Baurechtlicher Rahmen

Für die beiden Baugrundstücke der GAG gelten im Wesentlichen die folgenden planungsrechtlichen Voraussetzungen und Festsetzungen des Bebauungsplanes Nummer 348:
- Allgemeines Wohngebiet; zulässig sind nur solche Wohngebäude, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden könnten
- Zwingend drei Vollgeschosse
- GRZ 0,4, GFZ 1,2 (Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks von Haus, Garage und Terrasse eingenommen werden dürfen. Die Geschossflächenzahl (GFZ), gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an.)
- Baugrenzen, die den überbaubaren Bereich definieren
- Flächen für Stellplätze und Garagen

Stellplätze

Die Anzahl der notwendigen Stellplätze im Baugebiet ergibt sich aus Paragraf 47 der Landesbauordnung in Verbindung mit einer konkretisierenden Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Finanzen wonach für Einfamilienhäuser ein bis zwei Stellplätze und für Mehrfamilienhäuser ein bis 1,5 Stellplätze pro Wohnung zu fordern sind. Gemäß Förderrichtlinien zum Wohnungsbau gilt jedoch eine andere Vorschrift des Landes, wonach für geförderte Wohnungen nur jeweils ein Stellplatz herzustellen ist. Für sonstige Wohnbauvorhaben, die dieser Ausnahme nicht unterliegen, schöpft die Bauaufsicht den oben genannten Rahmen in Ruchheim Nord-Ost grundsätzlich voll aus und fordert 1,5 Stellplätze für Häuser mit mehr als einer Wohnung beziehungsweise zwei Stellplätze für Einfamilienhäuser.
Auf den Baugrundstücken der GAG besteht also, entsprechend der zugrundeliegenden städtebaulichen Konzeption, grundsätzlich Baurecht für dreigeschossige Mehrfamilienhäuser mit förderfähigen Wohnungen mit einem Stellplatz je Wohnung.

Konsequenzen bei Änderung des Baurechts

Wollte man für diese Baufelder die städtebauliche Zielsetzung gänzlich ändern und abrücken von der Drei-Geschossigkeit hin zu beispielsweise zweigeschossigen Einfamilienhäusern müsste ein Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden, um das Baurecht zu ändern. Die im Wohnungsbauprogramms der GAG eingeplanten rund 150 Wohnungen für sozialen Wohnungsbau würden entfallen.
Wie Bau- und Umweltdezernent Alexander Thewalt erläuterte, wäre dies insofern für die Wohnungsbaustrategie schmerzhaft, als dies einer der wenigen Standorte in der Stadt ist, der im Besitz der GAG ist und bereits entsprechendes Baurecht besitzt. „Ein zügiger Neubau ist möglich. Einen annähernden Ersatz dafür wird man derzeit an keiner anderen Stelle im Stadtgebiet in absehbarer Zeit schaffen können, zumal bei Außenentwicklungen die Entwicklungskosten oft sehr hoch sind und die politischen Diskussionen um Akzeptanz von Geschosswohnungsbau ebenso geführt werden müssen. Auch ist die Stadt selten im Besitz von geeigneten Flächen. Im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, wäre eine Umplanung planungsrechtlich schwer zu begründen. Insbesondere bei Flächen mit hervorragendem Zugang zu einem Bahnhaltepunkt. Gleiches gilt für nachfolgende Neuplanungen im Außenbereich, wenn anstelle der Nutzung des vorhandenen Potenzials in der aktuellen Bedarfslage am Wohnungsmarkt Flächen neu entwickelt werden“, so Thewalt und er machte darauf aufmerksam, dass ein neues Bebauungsplanverfahren mit einer Verfahrensdauer von mindestens einem Jahr und Kosten für Planung und Verfahrensabwicklung von rund 25.000 Euro verbunden wären.
Darüber hinaus wurden neben Personal- und Verwaltungsaufwand auf Seite der Stadt und der GAG schon umfangreiche Planungsleistungen mit entsprechenden Ausgaben für das Bauvorhaben seitens der GAG erbracht beziehungsweise beauftragt.
Bei einer Bebauung der beiden Grundstücke mit Einfamilienhäusern würden insgesamt weniger Wohneinheiten realisiert werden können. Zugleich ist der reale Stellplatzbedarf für Einfamilienhäuser höher als im geförderten Wohnungsbau. Die Schlussfolgerung, dass sich mit einer Umplanung der Parkdruck automatisch verringern würde, ist darum nicht zwingend. Es könnten maximal zwei Stellplätze je Wohneinheit gefordert werden. „Seitens der öffentlichen Hand kann nicht verhindert werden, dass im Haushalt mehr Fahrzeuge vorhanden sind als Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden. Auch das Nutzer*innenverhalten spielt hierbei eine große Rolle, wie sich an den Beispielen anderer Einfamilienhausgebiete erkennen lässt. Garagen werden zunehmend nicht mehr für das Abstellen von Kraftfahrzeugen, sondern beispielsweise für Räder und Gartengeräte genutzt. Dadurch wird der Parkdruck auf öffentlichen Flächen höher“, konstatiert Thewalt.

Dem gesamten Wohngebiet, welches entlang des Erfurter Rings entwickelt wurde, kommt der jetzt in Vorbereitung befindliche Ausbau der zweiten Zufahrt, des Ostastes der Magdeburger Straße zugute. Die sich im Zustand einer Baustraße befindliche Straße soll ausgebaut und fehlende Gehwege, Beleuchtung und Stellplätze ergänzt werden. Sobald es einen Vorentwurf gibt, wird dieser dem Ortsbeirat und dem Stadtrat zur Diskussion und zum Beschluss vorgelegt. Mit der Kostenermittlung wird die Verwaltung dieses Vorhaben zum Haushalt anmelden.
Gleiches gilt für eine bessere fußläufige Anbindung des Gebietes an die Haltestelle Ruchheim der Rhein-Haardt-Bahn, der Linie 4 der rnv. Die Verwaltung prüft, ob und zu welchen Kosten ein Fuß- und Radweg auf der Südseite der Gleise gebaut werden kann.
Die rnv wird in diesem Sommer die Aufenthaltssituation an der Haltestelle selbst verbessern: Die Beleuchtung der Bahnsteige wird zum vorhandenen Parkplatz erweitert. Weiter sollen Angsträume, die durch starke Begrünung entlang der Wege entstanden sind, unter Berücksichtigung des Naturschutzes beseitigt werden. Die bereits vorhandene Fußwegeverbindung über die Grüne Mitte des Erfurter Rings zum Ortszentrum wird um eine sichere Querungsmöglichkeit über den Erfurter Ring verbessert. ps